再建築不可物件の活用法
Question
相続した実家が空き家状態です。
公道への接道が無く、再建築出来ません。
なかなか買い手は見つかりませんが、
上手く活用する方法を教えてください。
Answer
◆再建築不可の物件をあえて好む人？
再建築ができない理由は実は色々ありますが、
一番多いのは接道義務を満たさない土地です。
それがどんな状態か、簡単にいうと、
「敷地が道路に接していない（2ｍ未満）」か、
「幅員2ｍ未満の道路に接している」状態です。
こういう物件は価値を低評価されがちなので、
空き家になってしまうケースも多いようです。
しかし逆に、安価に利用できるからと、
あえてこうした物件を好む方もいます。
活用方法を工夫すれば、投資・居住用として
十分な価値を生むこともあり得るのです。
◆再建築不可物件の活用法
再建築不可物件を有効活用する方法として、
具体的に4つの方法を挙げてみましょう。
１．建替えができるようにする（土地を広げる）
２．リフォームして新築に近づける
３．更地にして駐車場に
４．賃貸仕様にリフォームして収益物件にする
それではひとつずつみてみましょう。
◆建て替えができないか調査する
隣地や関係者と協力することで土地を広げ、
建築可能物件にできる場合もあります。
例えば、隣地の土地を買う（隣地に売る）。
あるいは建設地の一部として借地する。
第43条但し書きの許可が取れる場合もあるでしょう。
各自治体によって要件が異なるので、
居住地の建築指導課で確認してみましょう。
◆リフォームして建物を再生
再建築不可物件でもリフォームはできます。
フルリフォームすれば新築同様レベルまで
再生して販売することも可能でしょう。
ただし建物の状態が悪いと、新築以上に
コストがかかってくることもあるので、
事前の見積りなど用意周到な計画が必要です。
◆更地にして活用
例えば、車の出入りができる土地なら、
駐車場にして収益物件にする手もあります。
ただし、居住用から更地にしてしまうと、
固定資産税が最大6倍になってしまいます。
小規模住宅用地特例から除外されるからです。
このあたりはよく注意してください。
◆賃貸に出して収益物件に
リフォームやリノベーションを施して、
賃貸物件として運用する方法もあります。
購入する場合とは異なり、借り手にとっては
再建築不可はあまり関係ありませんから。
ただし需要があるかの調査は必須です。
◆『特定空き家措置法』に要注意
このように、再建築不可物件の空き家でも
使い方を工夫して考えれば、まだまだ十分に
有効活用できる方法があります。
問題なのは空き家のまま放置してしまうこと。
2015年施行の『特定空き家措置法』で、
強制的に解体されるリスクもありますから、
早めに対策を検討してみてください。
最近は、再建築不可物件を得意にする不動産会社もあります。
もちろん当社も親身にご相談に乗ります（笑）
ぜひ気軽に声を掛けてください。
