「袋地」は建築不可物件
Q：田舎の実家を相続しました。
元々の地主さんとは今でも交流があって、
空き家の管理面でも協力してもらっています。
ただ将来も戻る予定がないので、売却を考えるようになりました。
すると元地主さんが、道が無いから建替えできないはずと言います。
どういうことでしょう？
売却できないのでしょうか？
（愛知県T様40代女性）
A：T様、お問い合わせ有難うございます。
お敷地拝見しました。
この敷地は公道に全く接していないので、
建築基準法の接道義務を満たしていませんでした。
ですので、現状では再建築不可です。
今の家は法律が決まる前に建てられたものですね。
このような、他の所有者の土地又は海岸・崖地等に囲まれて公道に接していない土地を、
「袋地（ふくろち）」といいます。
囲んでいる側の土地は「囲繞地（いにょうち）」といいます。
この場合、接道義務を満たしていないので、建物の再建築はできません。
不適合接道による再建築不可物件です。
しかしながら、「袋地」の所有者には公道まで他の土地（囲繞地）を通行する権利があります。
これを「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」といいます。
ですから、実際に住む上での通行を妨げられることはありません。
但し、通行料の支払いを求められる可能性はあります。
このような、不適合接道による再建築不可の土地は、実は決して珍しい物ではありません。
一説には、「敷地が道路に接していない」住宅は全国で117万1,800戸、
「幅員2メートル未満の道路に接している」住宅は230万4,700戸にのぼるといわれています。
売却できないのでは？というご質問でしたが、売却は可能です。
売買自体に問題はありません。
建物も、存続する限りは、利用することは可能です。
ただ、気をつけてほしいことがあります。
一つは、再建築不可物件だという事を、買主に明確に伝える事です。
値交渉に不利だと隠すなんてことは絶対にいけません。
二つめは、不利な部分も含め全てを伝えた上で、値段を決定するということです。
それが損害賠償などの将来リスクを最小化する最善の方法です。
三つめは、調査漏れを無くすことです。
再建築不可物件は古いものが多いので、売主が事情に疎い場合も多い。
売買価格が小さくても、相手の損害＝賠償額が小さいとは限りません。
極力漏れを無くす綿密な調査が肝心です。
そうした点に注意すれば、再建築不可物件の売買も十分可能だと思います。
