不動産登記には公信力が無い？
Question
「不動産の登記には、公示力はあっても公信力がない」と聞きました。
公示力？公信力？ちんぷんかんぷんです。
どういう意味でしょうか？
Answer
先ず、所有権移転のような法律行為を物権変動といいます。
日本の民法は意思主義を採用しているため、
物権変動は当事者間の意思表示(合意)だけで決まります。
でもそれだけだと第三者から分かり難いので、
「誰からも認識できる方法で公示しなさい」
と決められています。
こういう考え方を「公示の原則」といいます。
具体的な公示方法としては、
不動産では登記、動産では引渡しになります。
ただ、ここからが少しややこしいのです（汗）
ドイツのように民法が形式主義の国の場合は、
公示と物権変動の効力は全く同じになります。
つまり、公示（不動産なら登記）内容が保証されています。
でも日本やフランスのような意思主義の国の場合だと、
公示無しでも当事者の合意のみで有効になるので、
公示をするだけでは第三者に対して
権利を100％保障してくれません。
（実際はほぼ公示内容通りなのですが…）
言い直しますと、日本の登記制度では、
真実の権利関係と登記の記載が異なる場合、
仮にその登記の記載を信用して取引しても、
これを保護することができないのが原則です。
つまり、登記簿の記載より
真実の権利関係を優先させるわけです。
この状態を「公示(登記)に公信力(効力)が無い」といいます。
なんだかわだかまりが残りますが、
そういう法体系なのです。
これが「不動産の登記には公示力はあっても公信力がない（効力がない）」と言われる理由です。
じゃあどうすればいいのでしょう？
自分が買主の場合を想定してみましょう。
私が注意すべきと思う点は、
１．登記内容は必ず確認する。でも本当の所有者が異なる可能性を考慮する。
２．現地を必ず確認する。第三者の占有等の可能性を疑う。
３．契約に合意しても、自分の所有権を登記するまでは安心しない。
の２点です。
具体的には、
購入検討の調査時点、契約時点、引き渡し直前の時点で、
登記内容に変更が無いかに注意しましょう。
それと、目の前にいる取引相手が本当に本人かの確認も重要です。
考えをまとめて見ますと、
相手の所有権登記を100％は信頼できませんが、
自分の所有権登記は第三者への対抗要件になります。
（対抗要件になる＝効力を発揮する）
つまり、他人名義の登記は信じ切っては駄目ですが、
自分名義の登記は十分に力になってくれるわけです。
ややこしいですが、大事な点です。
そして、不動産会社や司法書士の選定では、
こうした不安の解消に真摯に向き合ってくれる人を選ぶ事を、
最後に付け加えておきます。
