不動産のお悩みは、完全中立、日本屈指の不動産調査能力を持つ不動産お悩み相談室までご相談ください。(ご質問は無料です)

不動産についてのご質問、お問い合わせはお気軽に。

再建築不可物件の活用法

Question

相続した実家が空き家状態です。

公道への接道が無く、再建築出来ません。

なかなか買い手は見つかりませんが、

上手く活用する方法を教えてください。

 

 

Answer

◆再建築不可の物件をあえて好む人?

再建築ができない理由は実は色々ありますが、

一番多いのは接道義務を満たさない土地です。

それがどんな状態か、簡単にいうと、

「敷地が道路に接していない(2m未満)」か、

「幅員2m未満の道路に接している」状態です。

 

こういう物件は価値を低評価されがちなので、

空き家になってしまうケースも多いようです。

 

しかし逆に、安価に利用できるからと、

あえてこうした物件を好む方もいます。

活用方法を工夫すれば、投資・居住用として

十分な価値を生むこともあり得るのです。

 

 

◆再建築不可物件の活用法

再建築不可物件を有効活用する方法として、

具体的に4つの方法を挙げてみましょう。

 

1.建替えができるようにする(土地を広げる)

2.リフォームして新築に近づける

3.更地にして駐車場に

4.賃貸仕様にリフォームして収益物件にする

 

それではひとつずつみてみましょう。

 

◆建て替えができないか調査する

隣地や関係者と協力することで土地を広げ、

建築可能物件にできる場合もあります。

 

例えば、隣地の土地を買う(隣地に売る)。

あるいは建設地の一部として借地する。

第43条但し書きの許可が取れる場合もあるでしょう。

 

各自治体によって要件が異なるので、

居住地の建築指導課で確認してみましょう。

 

◆リフォームして建物を再生

再建築不可物件でもリフォームはできます。

フルリフォームすれば新築同様レベルまで

再生して販売することも可能でしょう。

ただし建物の状態が悪いと、新築以上に

コストがかかってくることもあるので、

事前の見積りなど用意周到な計画が必要です。

 

◆更地にして活用

例えば、車の出入りができる土地なら、

駐車場にして収益物件にする手もあります。

ただし、居住用から更地にしてしまうと、

固定資産税が最大6倍になってしまいます。

小規模住宅用地特例から除外されるからです。

このあたりはよく注意してください。

 

◆賃貸に出して収益物件に

リフォームやリノベーションを施して、

賃貸物件として運用する方法もあります。

購入する場合とは異なり、借り手にとっては

再建築不可はあまり関係ありませんから。

ただし需要があるかの調査は必須です。

 

 

◆『特定空き家措置法』に要注意

このように、再建築不可物件の空き家でも

使い方を工夫して考えれば、まだまだ十分に

有効活用できる方法があります。

 

問題なのは空き家のまま放置してしまうこと。

 

2015年施行の『特定空き家措置法』で、

強制的に解体されるリスクもありますから、

早めに対策を検討してみてください。

 

最近は、再建築不可物件を得意にする不動産会社もあります。

もちろん当社も親身にご相談に乗ります(笑)

ぜひ気軽に声を掛けてください。